Varma on aktiivisesti mukana kiinteistöbisneksessä

Kiinteistökauppojen määrä Suomessa on kasvanut. Talouskasvu näkyy muun muassa toimitilojen kysynnän kasvuna ja vajaakäytön vähenemisenä.  Myös Varma on aloittanut monia uusia kiinteistöhankkeita.

– Kiinteistömarkkinoilla tapahtuu tällä hetkellä paljon ja kiinteistökauppojen määrä on ennätyskorkealla. Kotimarkkinoillamme tuottovaateet ovat olleet muuta läntistä Eurooppaa korkeammalla tasolla, mutta etenkin viime vuonna riskinottohalukkuus on alkanut kasvaa myös Suomessa hyvän taloustilanteen tukemana. Sijoittajilla on selvästi kiinnostusta ohjata pääomia kiinteistöihin, kommentoi Varman kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Ilkka Tomperi.

Etenkin toimistotilojen vuokralaiskysyntä on vilkastunut parin viime vuoden aikana ja isoimmissa kasvukeskuksissa parhailla paikoilla on tarvetta myös lisärakentamiselle tai mittaville peruskorjauksille, jotta tarjonta saadaan vastaamaan käyttäjien toiveita.

Neliövuokrien sijaan käyttäjät kiinnittävät huomiota aiempaa enemmän toimiviin kokonaisuuksiin, hyviin julkisiin kulkuyhteyksiin ja laatuun kertoo Tomperi. Hänen mukaansa pelko toimitilakuplan syntymisestä pääkaupunkiseudulla on kuitenkin aiheeton, sillä rakentamisen volyymi on varsin maltillisella tasolla ja heikkotasoisempia toimistoja myös puretaan tai muutetaan esimerkiksi asunnoiksi.

Varma on investoinut paljon uudisrakentamiseen, mutta myös peruskorjaamiseen ja remontointiin.

–  Varman rakentamisen investointien vuosivolyymi tuplaantuu karkeasti sanottuna lähivuosina, Tomperi sanoo.

Myös vuokralaisten muuttuvia tarpeita pitää huomioida entistä enemmän kohteiden remonttien ja uudistamisen myötä. Esimerkiksi coworking-toimistotilojen suosion osuus on selvästi noussut. Coworking-tiloissa eri yritysten edustajat työskentelevät samassa työtilassa. Näin ollen operaattorit tai kiinteistönomistajat voivat tarjota yrityksille kalustettuja moderneja toimitiloja ilman, että yritysten täytyy sitoutua tilaan pitkäksi ajaksi. Vastaavasti tarvittavien työpisteiden määrä skaalautuu nopeasti ja joustavasti ylös tai alaspäin.

– Toimitilamarkkinat ovat pirstaloituneet viime vuosina. Coworking-tilojen käyttö maailmalla on lisääntynyt huimasti. Esimerkiksi Lontoossa coworking-operaattoreiden osuus vuonna 2017 vuokratuista toimistoneliöistä oli noin viidennes, Tomperi jatkaa.

Tilatarpeiden muutos heijastuu laajemmista trendeistä ja koskettaa toimistojen lisäksi erityisesti kauppaa ja logistiikkaa. Tomperi ennustaa verkkokaupan osuuden kasvavan edelleen nopeasti lähivuosien aikana. Tämän pitäisi heijastua myös liiketilojen kysyntään mutta myös logistiikkaan, jota tavaravirtojen käsittelyssä vaaditaan. 

Lähes 46 miljardin euron sijoitusvarat tuovat mukanaan velvollisuuden sijoittaa varat vastuullisesti ja läpinäkyvästi myös kiinteistösijoitusten osalta.

Vastuullisuus kuuluu tärkeänä osana Varman kiinteistösijoittamiseen. Monissa kohteissa on hyödynnetty jo esimerkiksi aurinkosähköä ja koko kiinteistösalkun energiatehokkuutta on kehitetty voimakkaasti ja menestyksekkäästi jo vuosien ajan.

– Edistämme omistamiemme kiinteistöjen vastuullisuutta proaktiivisesti ja pyrimme tarjoamaan vastuullisia vaihtoehtoja jo ennen kuin asiakkaat kysyvät niitä, Tomperi kertoo.

Varma lanseerasi yritysvastuuvaatimukset toimittajilleen vuoden 2018 alussa. Kyseessä on käytännönläheiset vaatimukset, joissa korostuvat muun muassa ympäristöystävällisyys, ihmisoikeudet ja veroihin liittyvät asiat. Varma vaatii tästedes sitoutumista näihin periaatteisiin kaikilta kumppaneiltaan. Ehdot liitetään osaksi sopimuksia Varman ja toimittajan välillä.

– Vaatimuksissa on pääosin suomalaisille yrityksille itsestään selviä asioita, mutta olemme halunneet kiinnittää vastuullisuusperiaatteisiimme erityishuomiota. Kun nämä periaatteet ovat osana sopimusta, varmistamme palveluntarjoajiemme ja toimittajiemme sitoutumisen niihin.

Varman perustehtävä on turvata eläkkeet ja sijoittaa eläkevarat kestävästi. Varman kiinteistösijoitussalkkua on hajautettu maantieteellisesti, mutta se sisältää myös käyttötarkoituksiltaan erilaisia kohteita. Esimerkiksi asuntojen osuus salkussa on kasvanut.

 – Asuntojen arvot ovat nousseet kohtuullisen hyvin, ja toisaalta Varma on myynyt viime vuosina lukuisia liiketiloja ja toimistotiloja pois. Poismyydyt kiinteistöt ovat olleet tyypillisesti pieniä ja ei-strategisia kiinteistöjä Varmalle.

Kiinteistöjä on myös hajautettu kansainvälisesti. Tomperin mukaan sijoituksista nykyään noin viidennes sijaitsee muualla kuin Suomessa.

Kansainvälisillä markkinoilla keskitytään likvideihin markkinoihin, jotka tarjoavat hajautushyötyä. Keskeistä kansainvälisten markkinoiden kanssa on, että kohdemaiden markkinat eivät kulje käsi kädessä Suomen talouden kanssa.

– Kansainvälisesti keskitymme lähinnä Eurooppaan rahastojen ja yhteissijoitusten avulla. Kiinteistökehittämisessäkin olemme kansainvälisesti olleet mukana esimerkiksi Ruotsissa, Englannissa ja Saksassa.

– Suomessa kiinteistökohteemme keskittyvät pääkaupunkiseudulle, Tampereelle ja muihin suurimpiin kasvukeskuksiin. Varma sijoittaa edelleen suomalaisiin kohteisiin, mutta salkku ei voi koostua liiaksi kotimaisista kohteista, Tomperi toteaa.

Isossa kiinteistösalkussa on luonnollisesti paljon tekemistä ja paljon on jo tehtykin. Varman kiinteistökehitysjohtaja Aarne Markkulan mukaan rakentamisen investoinnit ovat noin 100–200 miljoonan euron luokkaa vuodessa.

Viime vuosien isoina kiinteistöhankkeina Markkula mainitsee muun muassa Vallilassa sijaitsevan SOK:n pääkonttorin mittavan peruskorjauksen. Hyvä esimerkki kiinteistön käyttötarkoituksen muutoksesta on asuintalon katutasossa sijaitsevan vanhan autokorjaamon muuttaminen liiketilaksi Helsingin Kalliossa. Mittavien muutostöiden valmistuttua tiloihin valmistui yksi pääkaupunkiseudun suurimpia Lidl-myymälöitä.

– Markkinaa kuvaa hyvin se, että keskusta-alueen toimitilakysyntä on parantunut ja esimerkiksi peruskorjaukset toimistoiksi ovat usein hyviä hankkeita, Markkula sanoo.

Rakenteilla olevista kohteista Markkula nostaa esiin Kalasataman Kampuksen, josta kaksi kolmasosaa valmistuu Keskon pääkonttoriksi ja loput noin 10 000 m2 muille käyttäjille vuokrattavaksi toimistotilaksi.

Keskon vanhaan pääkonttoriin Katajanokalle valmistuu hotelli, omistusasuntoja ja 120 vuokrahuoneistoa. Korttelin rakennustyöt valmistuvat samanaikaisesti vuoden sisällä. Varma omistaa tästä Keskolta 2016 hankkimastaan talosta enää vuokra-asuntojen osuuden. Näiden laadukkaiden vuoden lopulla valmistuvien asuntojen markkinointi on juuri käynnistymässä.

– Katajanokan rakennushankkeessa etuna on se, että käyttäjien ei tarvitse asua työmaalla vaan koko kortteli valmistuu samaan aikaan, Markkula kertoo.

Muista Varman tulevista kehityshankkeista Markkula nostaa Espoon Niittykummussa sijaitsevan Uusikummun alueen. Alueella sijaitsevasta Outokummun vanhasta pääkonttorista peruskorjataan Espoon kaupungille koulu lähes 500 oppilaalle, ja aluetta kehitetään muuten moderniksi asuin- ja toimistoalueeksi.